企业贷款抵押担保应注意的法律风险

企业贷款抵押担保应注意的法律风险及防范提示

企业的创立、生存和发展，须以投入、保持和再投入一定的资金为前提。资金是企业经济活动的第一推动力和持续推动力。因此几乎所有的企业家都在思考如何通过优先的融资渠道以获取自己来支持企业的长足发展。金融机构发放贷款，通常都会要求申请人提供一定形式的贷款担保。比如，以房屋、土地或者其他有形资产作为贷款抵押担保。

一、抵押物范围限制的风险

抵押物可以是动产、不动产，也可以是不动产的用益物权。抵押物必须是法律允许抵押的财产，法律禁止抵押的财产不得设定抵押担保。

《物权法》第180条规定了可以设定抵押的财产：

（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

另外，《物权法》第184条明确了不得设定抵押的财产：

（1）土地所有权。根据我国宪法和有关的土地管理法的规定，城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于全民所有的以外，属于集体所有。国家所有、集体所有的土地，可以依法确定给全民所有制、集体所有制单位或其他组织、个人使用，使用人只有使用权没有所有权。

除依照法律的规定对土地使用权抵押外，土地所有权不能抵押。

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。耕地属于重要的自然资源，保护耕地是我国的基本国策。宅基地、自留地、自留山属于集体所有，农民只有使用权，无处分权，不使用时，由集体收回。因此，耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用权不得抵押。

需要注意的是，当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

法律规定的可以抵押的"除外"情况主要是：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押的除外；以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押的除外；乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有限。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。依法被查封、扣押、监管的财产，其合法性处于不确定状态，国家法律不能予以确认和保护。因此，依法被查封、扣押、监管的财产是不得设定抵押权的。

但是，已经设定抵押权的财产被采取查封、扣押、监管等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

二、抵押手续不完备的法律风险

抵押手续不完备将直接影响融资目的的实现，甚至导致抵押合同不生效。抵押手续不完备在企业贷款抵押中主要表现为以下几种情形：

1、未依法办理审批手续。对于法律、法规要求经过批准才能抵押的财产，未经批准，则抵押无效。

如依据国务院制定的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定，全民所有制企业如将关键设备、成套设备和重要建筑物等用作抵押担保，必须先经过政府主管部门的批准，完善其审批手续后，方可设定抵押担保。又如，以划拨方式取得的国有土地使用权抵押，应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，否则抵押无效。再如，以划拨土地上的建筑物与划拨土地一并设定抵押的，若国有划拨土地使用权抵押未经批准，则土地使用权抵押及其地上建筑物抵押都无效。

实践当中，总是不乏企业未依法办理审批手续造成抵押不能后果的现象。因此，申请贷款的企业在办理抵押手续之前，应熟悉相关法律、法规，严格依照法律、法规所规定的程序办理贷款抵押，以免引发不必要的诉讼纠纷或造成贷款不能的后果。

2、未依法办理登记手续。因为抵押权是不转移抵押物占有的一种物权，为了更好地规范抵押法律关系，物权法对于抵押权的生效作了明确的规定。一些特定抵押物的抵押权是要经过抵押登记方能生效的。

比如，以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。也就是说，对于上述特定的抵押物的抵押合同，虽然自合同登记之日起，抵押合同生效，但是抵押权却不会因抵押合同的生效而生效。

因此，对于法律此类的明文规定，企业在申请银行抵押贷款时应当严格遵照执行，切不可明知应为而不为，否则将可能遭致由此带来的法律风险。

对于其他的抵押物，法律虽然没有规定只有在办理抵押登记时抵押权成立，但是，也明确规定了未办理抵押登记手续不得对抗善意第三人。

因此，通过对上述法律条文和相关司法解释的分析，我们可以得出的结论是，立法是鼓励抵押合同的关系双方进行登记的，抵押经过登记也大大降低了相应的法律风险出现的几率。

企业在申请银行抵押贷款时也应严格遵守法律规定，办理登记手续。由于抵押登记瑕疵而导致银行抵押权不能实现对企业会造成很多负面的影响，比如企业的资信等级下降，在企业再融资过程中，银行也会根据内部的资信系统中企业的不良记录而拒绝向企业提供贷款。

3、混淆登记与批准的区别。登记与批准是两个不同的程序，其目的和功能不同，即使抵押登记与抵押审批是同一部门，也不能将履行抵押登记程序视为抵押已获批准，否则，将导致抵押因未经批准而无效。

这里提请企业注意的是，在特定抵押物贷款抵押过程中，应咨询专业律师的意见，以免因为混淆程序而造成贷款抵押不能，从而承担贷款不能的法律后果。

4、未经同意以共同共有的财产设定抵押。共有财产的抵押多见于夫妻共有财产和家庭共有财产，对以共同共有财产设定抵押的，应经其他共有人的同意，否则抵押无效。

三、抵押物不足值的法律风险

抵押物不足值的法律风险注意包括两种情况：

第一，超值抵押。

超值抵押并不是无效，依据法律规定：抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。债权人只能要求债务人以抵押物之外的财产清偿债务。

有些企业往往为了自己的利益，利用各种手段尽量抬高抵押物价值，而一些中介评估机构不规范的竞争也助长了这一现象。殊不知，"东窗事发"之后，银行与企业对簿公堂，遭受损失的不仅仅是银行一方。

银行之间可以协调联动机制，将相关企业骗贷或超值抵押的行为信息发布到业务联网上，达到信息共享，防止和规避因信息欠缺造成管理上的漏洞及贷款损失的可能。这样一来，某些企业再想贷款融资可谓是难上加难了。

第二，重复抵押。

重复抵押是指财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

也就是说，法律允许抵押人就同一财产设定数个抵押权，但再次抵押的前提是抵押财产的余值大于再次担保的债权，否则，就违背了物权的排他性原则。然而，现实中，有些企业往往为了自己的利益，不顾及法律的规定，因而可能导致贷款不能。